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甪直楼市生变?2019年预计2大纯新盘将入市,刚需何去何从……
来源: 苏房网|2019-05-14

甪直的优势一直是离园区近。

 

但随着苏州城市大交通蝶变,越来越多的板块,正在承接园区的外溢,比如吴江运东。

 

甚至在今年,听说浒墅关、狮山、太湖新城、科技城等(离园区较远的)板块,也有不少园区客户前往售楼处看房。

 

楼市瞬息万变。

 

甪直,还会成为园区外溢的首选之地吗?

 

文/ 安怡

摄影&制图/ 良宵 敏之

 

 

2019年5月8日,甪直土拍“一锤定音”。

 

荣盛上元一轮直接加价3.57亿吓退对手,竞得苏地2019-WG-9号地块,成交楼面价14263元/平方米,溢价率67.8%。

 

>>> 荣盛上元9号地块实拍

 

甪直刷新楼面单价纪录,是什么给了房企信心?

 

News实验室分析,主要有以下三点因素:

 

01

「市场风向:园区地价首破3万/平」

 

4月29日,苏州工业园区奥体板块地块,由中海地产以楼面价30287元/㎡竞得,这是苏州园区地价首次突破3万

 

在苏州楼市回暖明显,市场信心提振的情况下,甪直的二手房价格也有所上扬。

 

据俊家房产的经纪人透露,目前甪直次新房挂牌小区主要就是南山维拉和丽景湾,挂牌房源也不多,整个市场成交还是比较平稳的,但价格却有明显上涨,目前的单价差不多都在2万/平左右。

 

>>> 实拍

 

02

枢纽辐射:“苏州东站”设在桑田岛

 

甪直离园区近,其实主要是离桑田岛近。

 

目前在桑田岛,已经有通车的轨交2号线东延线中环东线;另外,苏通嘉城际铁路也将在桑田岛设“苏州东站”。

 

未来的桑田岛,将形成了“轨交+中环+高铁”的立体交通体系。

 

产业也是桑田岛的强项,协鑫新能源等大牛企业、人工智能产业园、桑田岛科创园、生物产业园、纳米城等各类科技及产业类载体也都盘踞在此。

 

还有备受瞩目的华为苏州桑田岛研发中心,预计今年三季度投用,据说研发人员规模将达到12000人+。

 

而离桑田岛最近的就是车坊和甪直了。

 

而一旦轨交6号线延伸线(甪直段)通车,甪直与桑田岛的联系无疑将更加紧密。

 

>>> 甪直镇综合交通规划图(黄线为轨交)

 

03

可售房源:无房卖+新盘入市慢

 

南山维拉,目前无房可售,剩下的几幢洋房预计最快也要等上一、两个月。

 

姑苏正弘府,今年3月末售罄。

 

2017年拿地的旭辉和庭保利碧桂园海藏路地块,都要求现房销售,实际建设成本会比非现房销售的地块要高出一些。

 

据现场观察,旭辉和庭基本快建好了,销售表示预计最快5月底开盘,但项目体量不大,仅430套,价格预计会超过2.5w/平。

 

保利碧桂园海藏路地块,6月底预计有部分楼幢能封顶,目前售楼处正在装修,预计在今年年底入市。

 

2018年拿地的旭辉汇凯路地块目前还没有动工路劲甫澄北路地块目前在建地下室和一层,商业未动工,预计明年8月完工,但“one more time”的户外广告已经出街,在甪直大道的高炮上,宣传单页上都有亮相,户型也有(有需要的加文末微信号索要)。

 

所以总体来看,虽然区域内有四个新盘等待“接棒”,但入市的时间可能会间隔较长。

 

 

>>> 项目分布(含楼面价一览)

 

甪直现状

(观点速写)

 

生活配套,和之前没什么变化。

 

 

有人说,四年后来到相城,变化挺大的。

 

也有人说,四年后来到甪直,没什么变化。

 

作为具有2500年历史的江南历史古镇,甪直在2015年以前,鲜少和房地产联系在一起,彼时,区域内中昂项目甚至“销售面临困境”,把整个盘给了阳光城。

 

谁知,没过多久,风从另一个方向吹了过来!

 

2015年年中,园区房价格局出现快速变化,于是,一群在园区工作的刚需购房者开始关注起了位于园区东南的“洼地”——甪直

 

随着园区与甪直的“房价差”不断拉大,越来越多房企看见了甪直的机会。

 

在限价楼盘的影响下,甪直房价这两年没有走太快,但是今年差不多就也要在“1字头”画上句号。

 

值得注意的是,虽然甪直的房价十分坚挺,但在生活配套方面,却没什么太突出的“升级”变化。

 

买衣服、吃饭逛街,主要还是到古镇老街上。

 

 

>>> 苏杭时代商业街
 

未来入市的产品,主要还是三房。

 

甪直,即将也迎来了第一个成品现房销售项目——旭辉和庭

 

据了解,旭辉和庭主力户型为110和130平方米都是三房两卫两厅;还有少量108平方米的非标两房户型。

 

本次荣盛竞得的9号甪直新“地王”就在和庭北侧,规划要求单体建筑面宽≤60米,三层以上住宅建筑全部成品化,容积率>1.0且≤1.8,住宅单套户型面积120平以上只要占比≥20%就可以。

 

在苏州叶圣陶实验小学南侧,则是路劲地块。

 

路劲也是做精装产品的小能手,据了解,路劲新潮作品的主力户型为89平、104平和126平,其中的89平还做到三房!

 

甪直实验小学附近的旭辉地块和保利碧桂园地块,目前仅有项目规划公示,没有具体的产品信息。

 

其中,旭辉甪直43号地块规划建设11幢楼,产品类型为高层,层高包括17层、18层、26层、30层,一梯两户,产品主要为3房户型,有少量4房户型。

 

保利碧桂园地块规划16幢楼,住宅类型为小高层和高层,1、6#均为一梯一户设计,户型有三室两厅一卫。

 

从已知的信息来看,甪直的新房市场,有少量两房和四房,但基本都是以三房产品为主。

 

>>> 路劲新潮作品(89平3房2厅1卫)

 

 

 

据悉,甪直板块1-4月份各项目的整体签约均价均未突破2万/平。

 

接下来,随着新项目的相继入市,甪直新房市场2万+,或是必然。

 

 

>>>2019年1-4月甪直板块住宅类非政策房源网签均价

 

从“有的住”,到“住得好”。

 

甪直,未来是否有足够的购房需求

 

来支撑改善盘的供给?

 

有待后续观察。

 

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